编丨赵墨丹
在不动产的执行中，不动产买受人为维护自身的实体权益，针对被执行的房产提起案外人执行异议之诉是较为常见的。为有针对性地研究不动产买受人为排除金钱债权的执行而提起的执行异议之诉，本次研究通过“威科先行”数据库，关键词输入“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条”、“执行异议之诉”、“最高人民法院最近1年”，搜索到截止至2021年9月17日的案例共有104个。经筛选去除不相关的案例，符合不动产买受人排除金钱债权的执行而提起执行人异议之诉的共有58个，其中不动产买受人的请求得到法院支持的共20件，剩余38件未得到法院支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议复议规定”）第二十八条是关于不动产买受人排除金钱债权执行的主要规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”与之相关的地方性规定有《山东省高级人民法院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》、《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》、江苏省高级人民法院2015年7月2日发布的《执行异议之诉案件审理指南》、《浙江省高级人民法院审理执行异议之诉案件疑难问题解答(二)》、《北京市高级人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》、北京市高级人民法院关于印发修订后的《北京市法院执行工作规范》的通知。上述地方性规定与《执行异议复议规定》关联内容总结如下：
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我们可以看出，司法解释、地方性规定对于买受人排除金钱债权执行的要素为（1）签订书面合法有效的合同（2）实际占有（3）已经支付全款（4）非因案外人自身的原因未过户。
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同
首先，除一般的商品房买卖合同之外，如果只是前期的认购/订购/预订协议，若要认定为买卖合同则应当符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，即“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。(2021)最高法民终694号案，法院认为鉴于认购书的内容具备商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、房屋价款、付款方式等主要条款，且中然公司已经收取了全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应当认定该认购书的性质为商品房买卖合同。该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。相反，如《定购协议书》里未涉及交付使用条件及日期、办理产权登记的有关事宜、违约责任等内容，法院也会认为并未全面具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。[1]《团购返款确认书》《选房协议》等团购协议，法院认为其实为借款合同，不具备房屋买卖合同的内容。[2]其次，该买卖合同应是合法有效的。(2021)最高法民终473号案中，法院认为买受人申屠丽姣与被执行人皮卡王公司签订《商品房买卖合同》，办理了合同备案登记手续，申屠丽姣后期补交房屋差价款及相关费用等事实，足以证明申屠丽姣与皮卡王公司之间存在真实的商品房买卖合同关系。如买受人在案涉房屋取得商品房预售许可证前即与被执行人签订了具有商品房买卖合同性质的房屋确认单，但在起诉前被执行人仍未取得商品房预售许可证，有法院认为，买受人与被执行人并不存在合法有效的商品房买卖合同关系。[3]对此问题，实践中亦存在相反观点，认为《城市房地产管理法》第四十五条只是管理性规定，而非效力性规定，因此不能仅依据未取得商品房预售许可证否定合同的效力，实践中如此认定主要考虑开发商恶意不办理预售许可证损害购房人权利的情形。第三，买卖合同的签订应在人民法院查封之前。“查封”应是指“本案查封前”。(2020)最高法民申6356号案中，法院认为案涉《武汉市存量房买卖合同》签订于2016年9月26日，虽然案涉房屋此时尚处于被法院查封状态，但本案执行异议之诉针对的是2017年2月27日(2017)鄂11执8号执行裁定所作出的查封行为，故原审法院认定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同正确。实践中，案涉《房产买卖合同》虽未标明签订时间，但法院会根据支付房款及缴纳诉争房屋水电费的事实，认定《房产买卖合同》的签订是否早于人民法院查封之前。[4]法院不支持的案例有：(2021)最高法民申966号，法院认为虽然张玉年与华宸公司在法院查封前就案涉房屋签订了商品房买卖合同，但各方当事人在原审中均认可张玉年与华宸公司签订商品房买卖合同系用案涉房屋抵顶张玉年对彭海龙、华宸公司的借款，即张玉年与华宸公司之间存在借款关系，为了消灭借款债权而签订商品房买卖合同。所以法院认为以消灭债权而签订的买卖合同不能排除执行。法院支持的案例：(2021)最高法民终667号，法院认为中银公司因拖欠楼展涛的水电等安装工程款，与楼展涛协议约定将中银公司名下涉案房产作为工程款抵给楼展涛，并于2012年6月12日依楼展涛要求与其兄弟楼松涛签订了《商品房买卖合同》，系当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定有效。可以明确的是，为了消灭债权签订的不具备商品房买卖合同内容的《认购书》或签订了商品房买卖合同但未办理过户手续的，法院会认为不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容而认定不能排除执行。不动产买受人如何证明已合法占有该不动产，可以提交已交纳的水电费、物业费、天然气初装费、有线初装费等入户费用的票据或者装修证据、收取租金等证据证明实际占有。后续是否实际使用并不影响占有事实的成立。(2021)最高法民终694号案，法院认为，“占有”，仅需要购房人在人民法院查封前对案涉房屋取得实际控制，而不要求实际使用。提交的入户通知单，交纳水电费、物业费等入户费用的票据足以证明其在查封前已取得案涉房屋的实际控制权，至于此后其是否实际使用该房屋，不影响崔鹏占有案涉房屋的事实成立。但是买受人提供的票据应当是连续的。[5]（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款不动产买受人从自己的账户直接以转账的方式支付购房款是最有力的证明。买受人可以提供银行转账凭证、银行流水、转账支票存根、增值税发票等证据予以证明交付了购房款。[6]转账记录是关键，仅有收据、发票或收款人的陈述对于是否实际交付价款的证明力是不够的。[7]买受人如主张是以现金方式交付的价款，需要分析其合理性并提供其他证据加以佐证，不然一般不会得到法院的支持。(2021)最高法民申1135号案，法院认为，案涉《商品房购买合同》约定，案涉房屋总价158.7万元。伍州主张除刷卡支付3.7万元外，剩余155万元房款于2012年4月12日、4月16日以现金交付，同时主张以上现金来源系其父母资助及向亲朋筹借。经审查伍州申请再审提交的其父母和亲朋的账户明细，相关账户现金支取时间跨度大、数额分散，与本案房款数额及伍州主张的缴款时间均存在较大差距，且从伍州父母的年龄和职业情况来看，通过银行转账并不存在客观上的障碍和困难。伍州提交的思凯房地产公司出具的房款收据、入账凭证及发票，仅能表明思凯房地产公司认可收到伍州案涉房屋的购房款，并不能对抗购房合同之外的第三人。另外买受人主张是由其他人账户转账支付的价款，我们认为需要考虑该账户是否为支付购房款的专用账户、付款金额与应付金额是否吻合、转账日期与合同约定付款日期是否对应、转账人与收款人是否有关联关系等多方面。[8]买受人需有积极的行为以证明要求出卖人协助办理过户，如向出卖人提出过办理过户的要求、向房产登记机关提交过过户申请。非因买受人的原因未能办理过户的情形有小区未竣工验收、开发商营业执照被吊销、买受人购买后被出卖人违规抵押、出卖人未提前还贷等。[9]因买受人的原因未办理过户登记主要是买受人明知限购政策、出卖人手续不齐全或未尽到审慎注意义务等原因无法办理过户登记。[10](2021)最高法民申23号案，“万科平台回复意见”载明，该平台于2016年9月28日答复网友，“万科金域华府二期产证因华府二期6＃8＃部分一层业主违章搭建，导致规划验收暂未通过，目前正在和业主积极沟通中”。法院认为，从上述情况来看，刘胜远在购买涉案房屋之前就已明知该房屋尚不能办理过户登记。刘胜远作为买受人其应当尽到审慎注意义务，其在明知涉案房屋尚未办理房产证，不能直接办理过户登记的情况下，仍然购买该房屋，其对涉案房屋不能办理过户登记存在过错，应当承担由此带来的法律风险。另外，买受人自己怠于行使权利而未办理过户登记是更为普遍的原因。(2021)最高法民申3171号、(2021)最高法民申2282号、(2021)最高法民申4132号、(2021)最高法民申2199号、(2021)最高法民申2527号、(2021)最高法民申4131号、(2021)最高法民申148号都是不存在权利障碍的情况下，买受人怠于行使权利而未得到法院的支持。
[1] 类似案例参见：(2021)最高法民申2527号、(2021)最高法民申994号、(2021)最高法民申2527号。
[2] 参见(2021)最高法民终550号。
[3] 类似案例参见(2020)最高法民申5279号(2021)、最高法民申86号、(2021)最高法民申4132号。
[4] 类似案例参见(2021)最高法民申1932号、(2020)最高法民申6356号。
[5] 参见(2021)最高法民申1649号。
[6] 参见(2021)最高法民申1932号。
[7] 参见(2021)最高法民申2093号。
[8] 参见(2021)最高法民申1503号。
[9] 参见(2021)最高法民终694号、(2021)最高法民申1932号、(2021)最高法民申4071号、(2020)最高法民申6356号。
[10] 参见(2021)最高法民申2399号、(2021)最高法民申965号、(2021)最高法民申2237号。
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衣海宾律师毕业于中国政法大学，获得法学硕士学位，取得证券从业资格证、银行从业资格证、保险从业资格证、基金销售资格证、金融理财师AFP，中级经济师。是北京银行法学研究会会员。
衣海宾律师有8年银行从业经验，先后在国有银行、城商行担任支行副行长职务，熟悉国家金融方针政策及各类业务特点和风险控制要点。
衣海宾律师主要从事民商事纠纷业务，尤其擅于处理金融领域相关纠纷、债务纠纷、不良资产处置、强制执行及执行异议。曾代理过最高人民法院3.5亿元房地产合作开发再审案件并取得胜诉；代理某能源集团公司与某化工集团的评估异议案。累计成功为委托人保全查封被申请人上亿财产，为案件的有利执行打下了坚实的基础。并亲自参与过不良资产项目的尽调、处置。
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游张军律师毕业于中国政法大学，获得法学学士学位，拥有证券从业资格。
游张军律师有着多年的法律从业经验，对强制执行和执行裁决案件有着丰富的实务经验。
游张军律师曾在中合中小企业融资担保股份有限公司法律合规部门任职，主要负责公司项目的承做和风险项目的处置，参与了多个债券、资产证券化以及私募基金项目的尽职调查和法律意见的出具以及合同的审核，对投融资模式有着详细的了解；也曾参与了公司多起风险项目的债务重组、股权重组和诉讼执行、资产处置工作。
加入国双前，游张军律师曾先后在国浩律师（北京）事务所、北京市地平线律师事务所工作，主要负责保全和执行工作，参与多起上市公司、大型国企的财产保全和执行工作以及涉及证券、信托、私募的争议解决案件。
游张军律师曾代理多起大标的执行案件，涉及大型房地产项目、采矿权、有限责任公司股权以及上市公司股票等财产的处置，总计为客户实现债权回收超15亿元，资产处置经验丰富。同时，游张军律师对执行异议和异议之诉也有着丰富的实务经验，代理超过上百起案外人异议和异议之诉案件，为客户挽回了巨额损失。
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