编丨赵墨丹
在不动产的执行中，因涉及生存利益，商品房消费者申请排除金钱债权执行是在执行异议之诉中权利冲突最为激烈的。为有针对性的研究商品房消费者以排除金钱债权的执行而提起的执行异议之诉，本次研究通过“威科先行”数据库，关键词输入“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条”“执行异议之诉”“最高人民法院最近1年”，截止到2021年9月17日的案例共有66个。商品房消费者的请求得到法院支持的共33件，剩余33件未得到法院支持。
结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议复议规定”）第二十九条[1]以及对此次搜索案例的研究，笔者认为商品房消费者排除金钱债权执行的构成要件主要为以下三个方面。
一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同此构成要件与《执行异议复议》规定第二十八条规定一致。首先买卖合同一定是要在“本案查封前”签订的。另外，前期的认购/订购/预订协议，若要认定为买卖合同则应当符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，即“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。(2021)最高法民终607号案中，案涉《预缴购房款协议》的主要内容为预缴款项的金额、资金占用费的标准、支付时间，并未涉及到商品房买卖合同应具备的主要内容。同时，《预缴购房款协议》实质上形成的是借贷的债权债务关系。所以法院认为《预缴购房款协议》不符合《执行异议和复议规定》第二十九条所规定的“签订书面买卖合同”的要件。
二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋该要件是商品房消费者的主张能否得到支持最关键的要件，也是在本次研究的案例范本中争议最多的内容。
第一，何为系用于居住。从居住的性质上看，“用于居住”的标准是政府规划主管部门规划批准的该房屋的使用性质。[2]所以商铺、办公用房、车位、工业用房等不属于居住的的范围。在本次研究的案例范本中，(2021)最高法民申2199号、(2021)最高法民终800号、(2021)最高法民申1091号、(2021)最高法民申179号、(2021)最高法民申35号、(2020)最高法民终1139号、(2020)最高法民终1138号等案中，法院认为因买受人购买的是商铺、车位等非住宅，不属于消费者生存权的保护范畴，所以不能参照适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定。从购买的房产用途看，房产是用于居住。购买的房屋具有投资属性、抵债属性或购买度假型、豪华型、经营型房屋不是用于居住的，不属于商品房消费者，也就不能适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定排除执行。(2020)最高法民终1094号案中，法院认为商品房消费者生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等情形，一般不属于生存权特别保护的范畴。[3]第二，对于名下无房的“买受人”如何界定。买受人的配偶、子女等其他亲属名下的房屋是否也界定为买受人名下的房屋。《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第9条规定，买受人名下无房是指买受人及其配偶、未成年子女名下均无用于居住的房屋。江苏省高级人民法院2015年7月2日发布的《执行异议之诉案件审理指南》第十六条规定，“案外人名下无其他用于居住的房屋”是指：在人民法院查封之前，案外人、案外人的配偶及其未成年子女名下均无用于居住的房屋。(2021)最高法民终604号案，法院认为“买受人名下”应当做宽泛的理解，将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女作一并考虑。只要三者之一名下有房屋，即可视为已有居住用房。第三，买受人名下无房的地域范围如何界定。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“九民会议纪要”）第125条规定，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第9条规定，案外人主张其名下无其他用于居住的房屋仅限于长期居住生活所在地或者被执行房屋所在地的（县）市或设区的市区范围。所以从法律规定来看，买受人名下无其他用于居住的房屋是指在设区的市或县级市范围。(2021)最高法民申1265号案，案外人在一审中提交的《家庭首套住房情况证明》证明案外人与其配偶在洪雅县范围内无产权登记记录。法院认定案外人在洪雅县无其他住房，有事实依据。(2021)最高法民终551号案，案外人购买了被执行人在沈阳市大东区房屋，但与配偶、女儿在沈阳市浑南区按份共有另外一套房屋，建筑面积177.46平方米，法院认为案外人的主张不符合《执行异议复议规定》第二十九条（二）项关于买受人名下无其他用于居住的房屋的规定。《九民会议纪要》第125条也规定，商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。对于如何界定“满足基本居住需要”在司法实践中很难认定，(2021)最高法民申2700号案中，法院认为案外人已经购买面积为150.74平方米的房屋，以其家人众多为由主张应当认定案涉房屋为其唯一住房，理由不能成立。
第四，法院审查买受人名下无房的期间如何界定。《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第9条规定的买受人名下无房是指在执行标的查封时至执行异议之诉案件判决作出时均无用于居住的房屋。如买受人是在审理期间将自己名下房屋变更登记在他人名下，法院会认为不符合该要件。[4]
第一，关于支付比例。买受人须提供证据证明已支付了超过合同约定总价款的百分之五十的价款。(2021)最高法民申1340号案中，房款总额为78774.6元，买受人所举证据虽无法证实其已全部支付了购房款，但法院认为根据现有证据可以证实已付款金额为54563元(39063元+14000元+1500元)，满足已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件。本构成要件的关键并不是付款比例问题，而是实际付款的行为。《执行异议复议规定》第二十九条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》关于“建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权”“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，执行异议之诉赋予符合一定条件的商品房买受人权利特别的优先性，使其可以对抗建设工程承包人的优先受偿权、抵押权和其他债权人对房地产开发企业所享有的金钱债权。这是对物权优先债权和债权平等原则的突破，对于交易安全和作为被执行人的房地产开发企业的金钱债权人的利益影响重大。因此对于商品房买受人支付价款的情况应当坚持从严审查的原则。[5]所以买受人应当提交转账凭证、收据等证据以证明支付价款的事实。买受人主张是现金支付的需要买受人提交的证据能形成证据链，以证明交付房款的真实性。(2021)最高法民申202号案中，买受人的姑父于2013年分别提现35万元、20万元、10万元。被执行人向买受人出具了2万元（定金）、35万元、20万元、10万元的收据。买受人的母亲于2017年分三笔向买受人的姑父转账16万元、20万元、30万元。法院认为，上述证据能够形成证据链，证明买受人通过其姑父用支付现金的方式购买案涉房屋，后由其母亲偿还，买受人姑父的取款行为及母亲的转账行为均真实发生，可以认定买受人已经支付了67万元的购房款。第二，关于支付的时间。如买受人已经支付的购房款虽然未达到总价款的百分之五十，但买受人在诉讼中明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，在此情况下，法院也会认为买受人在交付剩余房款后对于案涉房屋享有物权期待权，可以排除强制执行。[6]第三，关于支付路径。在当事人约定向第三人履行的情况下，买受人向第三人履行的主体虽然发生变化，但并不改变该给付系债务人履行合同义务之行为的认定。(2021)最高法民终762号案中，法院认为根据合同的相对性，合同项下的权利与义务多由合同当事人享有或承担，但基于意思自治之原则，法律并不禁止合同当事人就债务人向第三人履行亦即由第三人享有合同履行利益的问题作出约定。所以本案中，根据住宅认购协议书、收据等证据，可以认定买受人根据被执行人的指示向第三人付款，属于履行房屋买卖合同的行为。另外，买受人将房款交付至监管账户不是必要条件。(2021)最高法民终25号案中，买受人通过刷卡方式向被执行人交付了购房款，法院认为购房款是否支付至监管账户系申请执行人和被执行人之间的约定，对购房人不具有约束力。《执行异议复议》第二十九条当中，买受人是否占有房屋以及占有房屋的时间不是必须的构成要件。(2021)最高法民申202号案中，法院认为买受人与其妻子、女儿名下均无其他用于居住的房屋，根据《执行异议复议规定》第二十九条的规定，买受人实际占有案涉房屋的具体时间并不影响其就案涉房产享有排除法院强制执行的民事权益。与《执行异议复议规定》第二十九条相关的地方性规定有《山东省高级人民法院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》、《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》、江苏省高级人民法院2015年7月2日发布的《执行异议之诉案件审理指南》、《浙江省高级人民法院审理执行异议之诉案件疑难问题解答(二)》。笔者对上述地方性规定、解答加以提炼并制成表格，供读者们参考。
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[1] 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
[2] 参见(2021)最高法民终773号。
[3] 类似案件参见(2021)最高法民再189号、(2021)最高法民终345号、(2021)最高法民申3574号、(2021)最高法民申1134号、(2021)最高法民终678号、(2021)最高法民申1131号、(2021)最高法民申948号、(2021)最高法民申969号。
[4] 参见(2020)最高法民终595号。
[5] 参见(2021)最高法民终629号。
[6] 参见(2021)最高法民终600号。
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衣海宾律师有8年银行从业经验，先后在国有银行、城商行担任支行副行长职务，熟悉国家金融方针政策及各类业务特点和风险控制要点。
衣海宾律师主要从事民商事纠纷业务，尤其擅于处理金融领域相关纠纷、债务纠纷、不良资产处置、强制执行及执行异议。曾代理过最高人民法院3.5亿元房地产合作开发再审案件并取得胜诉；代理某能源集团公司与某化工集团的评估异议案。累计成功为委托人保全查封被申请人上亿财产，为案件的有利执行打下了坚实的基础。并亲自参与过不良资产项目的尽调、处置。
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游张军律师毕业于中国政法大学，获得法学学士学位，拥有证券从业资格。
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游张军律师曾在中合中小企业融资担保股份有限公司法律合规部门任职，主要负责公司项目的承做和风险项目的处置，参与了多个债券、资产证券化以及私募基金项目的尽职调查和法律意见的出具以及合同的审核，对投融资模式有着详细的了解；也曾参与了公司多起风险项目的债务重组、股权重组和诉讼执行、资产处置工作。
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