编丨赵墨丹
甲、乙签订房屋买卖合同，约定甲将房屋出卖给乙。合同签订后双方各自按照约定履行义务，房屋由甲转移登记到乙名下。因甲履行合同时未交付房屋对应土地，土地问题迟迟未能达成一致，乙诉至法院要求解除房屋买卖合同。法院经审理后判决解除合同，房屋转移至甲名下。判决生效后，甲依据生效的法律文书向登记机关申请要求将房屋登记至自己名下。后登记机关按照更正登记方式将房屋登记至甲名下。
事实上，对于法院判决解除房屋买卖合同的，登记机关应按照转移登记还是更正登记的方式办理存在立法空白，目前实务中亦尚无定论。由于采取不同的登记方式对申请人造成影响不同，本文拟从实务出发，结合合同法相关理论对该问题予以分析，以期对不动产登记制度的完善有所裨益。
首先，登记原因文件是指启动不动产登记的具体事由，本案中即指甲乙双方签订的房屋买卖合同、法院解除房屋买卖合同的判决，登记原因文件的真实、合法、有效性对认定登记机关办理房屋转移登记这一具体行政行为合法性至关重要；其次，转移登记是指不动产权利转移，主要指不动产物权的转让或转移，登记原因包括买卖、继承、赠与、互易以及“因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的”等；最后，更正登记是指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时，依照其申请即其提交的登记簿记载的权利人对更正的书面同意或者证明登记确有错误的证据，登记机构对错误事项加以更正的登记。本案中，甲持解除房屋买卖合同的生效法律文书申请登记，符合《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条第一款“当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记”之规定。若仅从文义解释来看，按照更正登记或转移登记均可实现房屋从乙转移至甲的目的。但笔者倾向于认为按照更正登记办理更为妥当，具体分析如下：更正登记不仅包括权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的内容确有错误，要求登记机关予以更正；通常来说对于登记簿记载错误应当理解为登记簿记载与真实状况不一致，具体包括：一是因登记过程中的瑕疵导致登记错误的情形；二是登记原因行为无效导致的登记错误；三是新的法律事实导致权利变动的情形。本案中，法院判决解除合同，显然并非登记瑕疵导致登记错误，亦非发生新的法律事实导致权利变动，而是对原登记原因行为效力的判断，至于是否符合登记原因无效导致登记错误，笔者认为涉及合同解除的溯及力问题，即合同解除是否自始无效。房屋买卖合同属于一次性合同，当前我国对该类合同解除的溯及力采通说“直接效果说”[1]，即合同解除后溯及性地消灭，合同效力自始无效，其法律效果是使合同恢复至订立前的状态，买卖双方原权利的回归，并未产生新的买卖关系。按照该学说，本案中，法院判决解除房屋买卖合同后，买卖合同无效，房屋应当恢复至合同订立前的状态即权利人为甲的状态，而登记簿记载的权利人为乙，符合因登记原因无效导致登记错误的情形。因此，申请人按照更正登记方式办理登记具有合理性。另外，亦应看到仅房屋买卖合同解除不必然适用更正登记方式，“法院确认”为适用变更登记的必要条件，以避免合同双方自行解除合同来规避税收和限购政策。应当注意到，当事人可能以虚假诉讼达到解除合同目的，这对法院加强力度审查虚假诉讼提出更高要求。从《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条规定来看，笔者认为，转移登记与更正登记的区别在于：转移登记所依据的生效法律文书在于直接导致物权变动，该法律文书生效时权利人便取得物权，即便未登记亦不影响取得物权，这类判决在民法理论中属于形成判决[2]，具体是指原告请求法院变动或消灭其与对方当事人之间现存的民事法律关系的诉讼判决。结合《民法典》第二百二十九条规定“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力”，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第七条规定“就民事诉讼中的法律文书而言，主要是指法院的强制执行裁定、撤销仲裁裁决裁定，以及分割共有物的判决书、以物抵债的调解书等”，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的解释》第四百九十三条规定“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”等规定，转移登记所依据的法律文书主要是指法院的强制执行裁定、撤销仲裁裁决裁定，以及分割共有物的判决书、以物抵债的调解书等。而更正登记所依据的生效法律文书并非“物权设立、变更、转让或者消灭”的原因[3]，而在于确认不动产物权归属和内容，尚需权利人通过登记的方式加以固定，这类判决在民法理论中属于确认判决，具体是指当事人请求法院确认其与对方当事人存在或不存在某种法律关系的判决。那么，本案中，法院判决解除房屋买卖合同属于形成判决还是确认判决？《民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”根据上述规定，未经通知便提起诉讼主张解除合同，合同自起诉状副本送达对方时解除。因此法院是确认解除房屋买卖合同的主张能否成立，实际上是确认是否存在应当解除合同的情形，该诉性质上属于确认之诉，其形成的判决亦属于确认判决，因此按照更正登记方式办理登记并无不当。综上，无论是按照合同解除效力溯及力分析还是更正登记所依据的法律文书性质分析，法院判决解除房屋买卖合同的，都应按照更正方式办理登记。分析法院判决解除房屋买卖合同后的不动产登记问题，不仅具有理论价值，对于登记机关准确办理登记以及维护当事人合法权益亦有重要意义。规范登记行为，使不动产登记有法可依，有章可循。规范登记、准确登记是不动产登记机关的基本要求，符合行政法的基本原则。如果未能准确把握登记类型，不仅会降低登记机关登记的公信力，甚至引发复议、诉讼，占用行政、司法资源。不动产登记过程中涉及多个税种，包括增值税、消费税、土地增值税、契税、印花税、城镇土地使用税、城市维护建设税、城镇土地使用税等税种，如果是企业还涉及企业所得税。财政部、税务总局公告2021年第23号《关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》第五条第（四）项规定，纳税人缴纳契税后发生下列情形，可依照有关法律法规申请退税：1.因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的。按照上述规定，若本案中，甲按照转移登记办理登记，不仅应当按照新的交易重新缴纳税款，亦无法收到税务机关的退税，给当事人造成沉重的税负压力；而按照更正方式办理不动产登记，不仅无需再次缴纳税款，税务机关还应将房屋从甲转移至乙时缴纳部分税款退还给纳税人。在以建设单位为出卖人的不动产交易纠纷中，若出现不得已退房的情形，按照更正登记方式将房屋恢复登记至建设单位名下，不妨碍建设单位再次按照新建商品房出售房屋，可打消其只能将房屋以二手房再次对外销售的顾虑，更有利于顺利化解合同纠纷，维护社会稳定。综上，当事人持生效法律文书要求办理登记，登记机关需审慎分析该法律文书性质和内容，在此基础上准确登记，实现依法行政及维护当事人合法权益的目的。
我国不动产登记理论和技术日益成熟，但现实往往比理论更为繁复，各种偏离常规的疑难复杂问题对登记机关准确登记发出新的挑战。笔者也希望通过研究实务中的疑难问题以探讨不动产登记中部分理论的欠缺，最终实现不动产登记理论与实务共同完善。
[1] 韩世远：《合同法总论》，法律出版社2018年版，第672页。
[2] 程新文、司伟：《基于生效判决享有不动产物权的变动与对抗》，《人民法院报》2016年4月20日，第7版
[3] 程新文、司伟：《基于生效判决享有不动产物权的变动与对抗》，《人民法院报》2016年4月20日，第7版
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郝美霞律师毕业于中国青年政治学院，获得法学硕士学位。
郝美霞律师曾在北京市康达律师事务所工作四年，主要从事合同、房地产、行政诉讼业务。
执业以来，郝美霞律师独立承办或协助承办大量合同纠纷案件的诉讼，具有丰富的庭审经验和自己独到的诉讼策略体系。
郝美霞律师曾为北京市规划和自然资源委员会朝阳分局、北京市朝阳区不动产登记事务中心、北京市朝阳区房管局、北京市朝阳区人民政府、北京市朝阳区发展与改革委员会等机关提供法律服务，了解行政机关架构、职能及工作程序和流程，工作内容包括：撰写法律意见、参与行政机构规章制度的制定、开展法律培训、参与商务谈判、风险控制和合规性审查等。
此外，郝美霞律师曾参与撰写民法典评注之租赁合同律师评注及北京市朝阳区人民政府组织的行政复议案例分析课题研究等。
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